【02】sunshine--华夏幸福.pdf

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1、 华夏幸福基业股份有限公司 财务 分析 报告 所在学院：研究生学院 小组名称： Sunshine 负 责 人：刘珊 18633059698 小组成员：齐月、聂婷婷、 韩宜颖、郭越 指导教师：曹慧教授 目 录 1 研究背景 1 1.1 公司简介 1 1.2 股权变化 . 1 1.3 企业文化 . 2 2 战略分析 3 2.1 宏观环境分析 . 3 2.2 波特五力模型分析 . 4 2.3 行业分析 6 2.4 华夏幸福的 SWOT 分析 . 7 2.5 核心竞争力分析 9 2.6 华夏幸福的盈利模式分析 . 10 3 华夏幸福资产负债表分析 . 13 3.1 资产负债表总体分析 . 13 3.2

2、 对资产的分析 . 13 3.3 对负债的分析 . 16 3.4 对所有者权益的分析 . 19 3.5 资本结构分析 20 4 华夏幸福利润表分析 . 21 4.1 利润表水平分析 21 4.2 利润表垂直分析 22 4.3 营业毛利分析 24 5 华夏幸福现金流量表分析 . 25 5.1 现金流量表总体分析 25 5.2 现金流量表质量分 析 25 5.3 现金流量表构成分析 27 6 偿债能力分析 . 30 6.1 短期偿债能力分析 . 30 6.2 长期偿债能力分析 . 33 6.3 改进后的偿债能力分析 . 34 6.4 总结 . 35 7 华夏幸福营运能力分析 . 36 7.1 应收

3、账款周转率 . 36 7.2 存货周转率 37 7.3 固定资产资产周转率 . 37 7.4 总资产周转率 . 38 7.5 营运能力总结 39 8 华夏幸福盈利能力分析 . 40 8.1 经营盈利能力 40 8.2 资本盈利能力 . 42 8.3 资产盈利能力 . 44 8.4 综合评价 . 46 9 华夏幸福盈利质量分析 . 47 9.1 盈利的稳定性分析 . 47 9.2 盈利的持续性分析 . 49 9.3 盈利的现金保障性分析 . 51 9.4 盈利质量小结 . 52 10 华夏幸福发展能力分析 . 54 10.1 可持续增长率与营业收入增长率 . 54 10.2 资本积累率 . 55

4、 10.3 总资产增长率 . 56 10.4 净利润增长率 . 56 10.5 总结 . 57 11 华夏幸福筹资策略分析 . 58 11.1 筹资的迫切性 58 11.2 主要筹资活动 58 11.3 筹资的总体态势 . 59 11.4 主要筹资方式 . 60 11.5 筹资策略小结 63 12 华夏幸福杜邦分析 . 65 12.1 华夏幸福 2011 年杜邦分析 . 65 12.2 华夏幸福 2012 年杜邦分析 . 66 12.3 华夏幸福 2013 年杜邦分析 . 67 13 华夏幸福风险分析 . 69 13.1 政策风险分析 . 69 13.2 财务风险分析 . 70 13.3 经营

5、 风险分析 . 71 附录 图表目录 72 华夏幸福基业股份有限公司 第 1 页 共 74 页 Sunshine 作品 1 研究背景 1.1 公司简介 华夏幸福基业股份有限公司地处河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号。主营房地 产 开发及区域开发业务，具有一级房地产开发资质， 公司投资运营的产业新城主要布局于 环渤海和长三角区域 。前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于 1998 年，初始注 册资本为 200 万，后经历三次增资，三次股权转让，于 2007 年整体改制为股份制公司， 改制后总资本为 10.5 亿。同时公司名称更改为华夏幸福基业股份有限公司。华夏控股是公 司的第一大股东，公司

6、的法定代表人是王文学 。 2011 年 8 月 29 日，华夏幸福基业股份有 限公司实现 A 股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码： 600340） ，如 图 1-1 所示 。 图 1-1 华夏幸福股价走势图 1.2 股权变化 根据 2006 年 4 月 14 日（商务批 20061081 号）商务部关于同意浙江国祥制冷 工业股份有限公司送股、减资的批复同意浙江国祥股东陈和贵先生将所持有 2,700 万 股公司股份转让给陈天麟先生，本次股权转让完成后，公司控股股东及实际控制人由陈和 贵先生变为陈天麟先生。 2009 年 6 月 22 日，公司第一大股东陈天麟先生与华夏控股 签订股份转让协

7、议，将其持有的公 21.31%的股份转让给华夏控股。股份转让完成后，华夏 控股成为公司第一大股东。 报告期内，公司实施 2011 年度利润分配及资本公积金转增股本方案，以 2011 年 12 月 31 日公司总股本 587,946,540 股为基数，实施公积金转增股本，向全体股东每 10 华夏幸福基业股份有限公司 第 2 页 共 74 页 Sunshine 作品 股转增 2 股，同时向全体股东每 10 股送红股 3 股（每股面值 1 元）。本次送转完成后， 共计增加 293,973,270 股，公司总股本将增加至 881,919,810 股。截止 2012 年 12 月 31 日，公司总股本

8、881,919,810 股。其中，限售流通股为 533,140,590 股。报告期内，公司 的资产和负债结构未发生重大变化。 图 1-2 华夏幸福 公司与实际控制人之间的产权及控制关系 1.3 企业文化 华夏幸福本着 正直、激情、卓越、创新、共赢 的 价值观 ， 无所畏惧，全力以赴，追求 卓越，推陈出新，创造性地开展工作 ， 缔造幸福的事业 ， 与股东共赢，与合作伙伴共赢， 与客户共赢 ， 全力服务社会，力求 成为全球领先的 产业 新城专家 。 华夏幸福基业股份有限公司 第 3 页 共 74 页 Sunshine 作品 2 战略分析 2.1 宏观环境分析 2.1.1 政治法律制度 2012 年

9、，在政府持续的政策调控下，我国房地产市场经过震荡和持续回暖，呈现较为 健康的发展趋势。根据国家统计局数据， 2012 年全国房地产开发投资 71,804 亿元，扣除 价格因素增长 14.9%；商品房销售面积 111,304 万平方米，比上年增长 1.8%；商品房销售 额 64,456 亿元，增长 10%。热点区域和重点城市及其周边市场持续回暖，全年总体呈现量 价齐升的态势，特别是针对刚性需求和改善型需求的住宅产品进一 步成为市场焦点。 在当前国际国内发展环境下，在实现中华民族伟大复兴历史进程中，公司“推动中国 产业升级”的使命和“打造产业新城 ,建设幸福城市”的建设理念，符合党的“十八大” 提

10、出的经济政策根本导向，体现转变发展方式的核心要求，并与产业转型升级、中国特色 新型城镇化发展的时代要求契合。 2.1.2 经济环境 2012 年全球经济复苏缓慢。美国遭遇财政悬崖，欧洲经济深层矛盾仍难调和，日本经 济停滞不前，新兴经济体发展出现下滑且饱受通胀困扰。需求方面大宗商品价格的持续回 落也印证了全球经济的整体低迷。欧元区和美国相继采取政策行 动缓解最紧迫的危机风 险，国际货币基金组织（ IMF）最新预测 2013 年全球增长将缓步加强，年度增长率平均将 达到 3.5%，比 2012 年的 3.2%略高，新兴市场和发展中经济体的增长在 2013 年将如期升 至 5.5 %。但预计增长率将

11、不会回升到 2010 2011 年的高水平。未来一段时期，欧洲的社 会体制、美国的金融体制、全球的贸易体系都面临深刻调整，全球经济将在调整中缓慢复 苏。 2012 年我国经济发展总体平稳。国内生产总值同比增速持续放缓， 2012 年四个季度 分别增长 8.1%、 7.8%、 7.4%和 7.9%。在较为积极的财政政 策与适度宽松的货币政策下， 陆续出台结构性减税、扩大内需、支持小型微型企业和民营经济发展、调整存款准备金及 存贷款利率等系列政策措施，以转变发展方式，实现“有质量”的增长。 华夏幸福基业股份有限公司 第 4 页 共 74 页 Sunshine 作品 2.1.3 社会文化环境 改革开

12、放以来，中国城市化进程发展迅速，城市化率也由 1978 年的 15 82%提高至 2006 年的 32 53%，中国城镇化率 2009 年达到 46.6%，在相当一段时期内还将保持快速发 展态势。“十二五”期间，中国每年将有 1000 多万新增城镇人口，他们如果能达到目前城 镇居民消费水平，每年可带动消费需求增加 1000 亿元以上；而每增 加一个城镇人口至少 可带动 10 万元固定资产投资，“十二五”期末，我国人口将近 14 亿，城镇人口突破 7 亿。 房地产业需求旺盛。说明房地产市场在不断扩大，房地产需求也在逐年变大，这对于房地 产企业来说是好消息。 首先，人们的健康环保意识逐渐增强，与过

13、去相比，人们花钱并不只是为了买一个可 以遮风避雨的房子，而是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。其次， 不同年龄、不同收入、不同文化程度的居民在住房考虑因素上存在着差异，总体而言，越 年轻、文化程度越高、收入越高的居民对于户型设计、周边人文环境、物业管理、建筑风 格、 智能化水平、配套娱乐设施等因素的关注 程度越高；年龄越大、文化程度越低、收 入越低的居民，则对房屋面积、房屋朝向、价格等因素的关注程度越高。最后，社会心理 的影响。 2.1.4 技术环境分析 当前，人们对于房地产商品的需求日益呈现出个性化和现代化等特点，并日益向绿色、 环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企

14、业要跟上技术变革的步伐，不能掉队。 企业要紧紧把握住消费心理，注重在开发项目中引入技术因素，包括采用新型建筑装饰材 料，提高采暖、制冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等清洁能源；科学进行小 区规划，实现再 生资源循环利用等措施打造品牌形象，发展低碳经济。 2.2 波特五力模型分析 就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素：新进入者的威胁、供应商讨价还 价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁） 及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。总的 华夏幸福基业股份有限公司 第 5 页 共 74 页 Sunshine 作品

15、来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。 2.2.1 新进入者的威胁 1.进入障碍。加入 WTO 导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房 地产发展商构成极大威胁。由于对所有外来企业 实行国民待遇，国外房地产企业及其相关 联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面 引进，将给国内企业带来前所未有的压力。对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规 模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。这对 多数发展商来说，不只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。 2.产品差异化。随着时间的推移，顾客会渐渐相信

16、一个企业的产品是独特的。这种认 知会给企业带来进一步服务的机会，使广告变得有效，企业也将可以领先其他公司向顾客 提供产品和服务。通常新进 入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经 常采用更低的价格相抗衡，随之企业利润相应减少。我国房地产业中的各个企业，不管是 新加入者还是在位竞争者，采用差异化都尤为重要，而要实现差异化战略，企业需要付出 相当的努力。房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由之路，同样的商品， 附加不同的服务其特色就不一样，对顾客的吸引程度也就不一样。特色的商品再加上特色 的服务，比较优势就转化为竞争优势，或进一步转化为企业的核心竞争力。 3.资本要求。在

17、新的行业竞争，要求企业有足够的资源投入。即使新的行业很有吸 引 力，企业也可能没有足够的资本成功进入市场，寻求合适的市场机会。而房地产业就是这 样的企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，否则要进入房地产业也是很困难的。 4.政府政策。国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，作为新进入者要 密切关注政府的政策法规，从中权衡轻重，依政策办事。 2.2.2 供应商讨价还价的能力 我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的 供应商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外国木材进口量将加大，用于住宅建设， 房地产开发过程中使用大量建材（如钢 筋）、机电产品（如空

18、调、电梯）和卫生洁具，随 华夏幸福基业股份有限公司 第 6 页 共 74 页 Sunshine 作品 着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内 产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。单就房地产产业来说，这 或许是有利的。 2.2.3 买方讨价还价的能力 企业作为供给方，总是想方设法提高价格，而买方会尽量压低价格。目前我国的房地 产市场是需求远远大于供给。再加之在我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊， 并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。因此我国房地产市场偏向档 次高的客户，普通的低档房盖得很少 ，即便盖了低档房，也

19、很难卖出，低收入者无能力买。 这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。 2.2.4 当前竞争对手之间竞争的激烈程度 行业内的企业相互制约，一个企业的行为必然会引发竞争反应。因此，企业为了追求 战略竞争力和超额利润，必然积极投身竞争。如果某企业受到挑战，或者有一个显著的改 善市场地位的机会，本行业内激烈的竞争行为就不可避免。同一行业中的企业很少有完全 相同的，他们在资源和能力方面各有不同，并努力使自己与竞争者不同。通常地，企业会 在顾客认为有价值的、企业拥有竞争优势的方面，努力使 自己的产品与有竞争能力者的不 同。价格、质量和创意等都是展开竞争的主要方面，当然不同的行业展开竞争

20、的方面不同。 2.3 行业分析 城市开发建设及房地产行业在未来城镇化加速发展的阶段中将呈现新的竞争格局。在 政策调控的持续影响下，随着土地市场的逐渐转暖，各房地产企业已经基本脱离去库存时 期，未来房地产二级市场也将获得更多发展机会。 公司根据组织架构及内部管理要求，确定了产业新城开发与建设、城市地产及其他两 大业务分部。产业新城开发与建设包括基础设施建设、产业发展服务、土地整理、园区综 合服务及园区住宅配套开发，城市地 产及其他业务包括城市地产开发、物业服务及酒店经 营等业务。 华夏幸福基业股份有限公司 第 7 页 共 74 页 Sunshine 作品 2.4 华夏幸福的 SWOT 分析 2.

21、4.1 优势 （ 1） 产业新城模式 华夏幸福 创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的 “ 产业新城模式 ”， 初步探 索了一条独具特色的 “ 产城共融，政企共赢 ” 的中国县域经济发展道路 。公司园区具备天 然产业聚合优势： 1）土地成本便宜； 2）布局于一线城市周边，交通便利，易吸引企业投 资落地； 3）园区定位于公共环境平台、公共服务平台和公共技术平台，平台优势 彰显。 （ 2） 京津冀一体化 政策 河北地区面临新的功能布局，廊坊、张家口、石家庄、保定等河北城市都将成为北京 机构、人口和产业的承接地，大量的基础设施、人力物力将投放到河北，河北目前产业及 地产基础都比较薄弱，与北京、天

22、津差距极大， 我们认为京津冀发展，尤其是首都经济圈 的发展，将更加强调产业和资源在区域上的互相协调，由此导致的京内产业和人口向京外 转移将使得北京周边城市承接人口和产业的外溢，而华夏幸福作为主打环北京“ 产业新城 模式 ”的公司而言，公司将是京津冀协同发展的第一受益标的，将极大的受益于此。公司 现有储备约 1370 万方，京津冀占比达 91%；还有园区委托开发面积近 800 平方公里，环 北京周边 700 多平方公里，潜在土地储备巨大。 （ 3） 设立硅谷高科技孵化器 设立硅谷高科技孵化器，推动国内园区产业转型升级。公司此次在美国硅谷设立硅谷 高科技孵化器，意在将美国高新技术成果引入中国市场并

23、将推动孵化成果在国内投产，这 对公司国内产业园区的产业升级将起到反哺作用。具体对于公司的利好主要体现在： 1） 通过孵化成果在公司国内园区的投产，公司可以从落地投资额中获得 45%分成收益； 2）国 外高新技术的引进将带动公司原有园区的产业升级，除了环北 京园区受益外，刚起步的环 上海园区产业招商也将受益于此； 3）大股东前期或将投资被孵化企业，这也将加大后续 公司的盈利想象空间。 （ 4）银行战略合作带来未来资金支持 华夏幸福基业股份有限公司 第 8 页 共 74 页 Sunshine 作品 2013年 10月 8日公司召开董事会审议通过了华夏幸福与交通银行河北省分行拟签订 战略合作协议的议

24、案，根据该战略合作协议，交通银行河北省分行将向公司提供各类授 信和融资的总金额不超过人民币 200亿元，主要用于支持公司产业新城业务板块发展。 2.4.2 劣势 （ 1）产业园选择风险 在产业园的选择方面至关重要，人口、资源、政策环境等影响到产业园的定位及发展 ， 一个产业园的失败会形成极大的资金黑洞，使得投入无法回笼。 （ 2）现金流风险 先期投入后，利用招商先行及房地产开发，形成滚动开发模式，是华夏保持现金流运 作的一般模式。融资成本对于公司的利润影响极大，并且一旦形成资金黑洞，面临拖垮现 金流的巨大风险。 （ 3） 城市边缘地带 认知度较差，品牌形象不够好，配套设施成熟度低。 2.4.3

25、 机会 （ 1）买房新理念 城区房价高昂，使得诸多首次购房年轻人选择距城区距离远却交通便利的地段。 （ 2）首都第二机场预计持续催化 首都第二机场预计 2014 年全面开工， 2018 年估计 可投入使用。固安项目与首都第二 机场仅距 10 余公里，通过京开高速可在 10 分钟内到达。预计可带动京津冀区域价值稳 步提升，房地产市场需求更有保障，为公司业绩的持续高增奠定基础。 2.4.4 威胁 （ 1）政府履约风险 政府支付的意愿很大程度是基于财政资金收入（招商落地、土地出让等），如果招商 进度滞缓、土地溢价程度低等，有可能使政府支付的意愿降低，或者设臵更多的支付门槛。 同时可能因为政府换届等原

26、因存在较大不确定性。 华夏幸福基业股份有限公司 第 9 页 共 74 页 Sunshine 作品 （ 2）宏观经济风险 宏观经济和改革红利总体而言对该模式是趋利的，但园区定位的行业波动、实业进驻 意愿 等都影响到招商结果，也直接影响到公司利润。 （ 3）市场容量 目前而言，该模式还依托于新兴的、地处二三线县镇的产业园，主要可能是该级政府 的融资能力、操作能力不具备自行运作条件，如有能力自行运作产业园的政府，其合作的 可能性会降低。 （ 4）土地指标 影响到公司利润的还有土地指标问题，如果产业园的农转用指标、建设用地指标等产 生变化，对公司的整体运作有极大影响。 2.5 核心竞争力分析 2.5.

27、1 模式领先 公司依托产业新城和城市产业综合体两大产品体系的发展模式，融合了区域产业发展 和城市建设运营的多重任务，符合“ 十八大”提出的中国特色新型工业化、信息化、城镇 化、农业现代化同步发展的要求，不仅为区域实体经济发展、产业转型升级提供新动力， 更为区域率先实现科学发展、率先建成全面小康社会提供了新引擎。报告期内，公司新近 拓展的无锡南长区国家传感信息中心项目，镇江京口区大禹山项目，体现了发展模式向近 城区城市产业综合体衍生的新特点。 2.5.2 区域聚焦 报告期内公司进一步明晰了发展空间的战略布局，业务发展聚焦大北京区域、沈阳区 域、环上海区域，以打造标杆和拳头产品为目标，以业务标准化

28、为手段，实现跨越发展。 截至报告期末，公司事业版图 已经由环首都经济圈的固安工业园区、固安新兴产业示范区、 大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范园、怀来京北生态新区、文安经济技术开发区、广 阳现代服务业园区、昌黎工业园区、滦平金山岭园区、香河园区，拓展到环渤海的苏家屯 商务城、沈北蒲河智慧产业园区、于洪平罗新城，并进一步拓展到长三角的无锡南长园区、 华夏幸福基业股份有限公司 第 10 页 共 74 页 Sunshine 作品 镇江大禹山园区，武汉区域、成都区域的拓展工作也在有序展开，全国性战略布局初步形 成。 2.5.3 资源整合 公司整合国内外一流资源，以全球视野与国际标准参与高品质的开发建设

29、，公司与麦 肯锡、 IBM、罗兰贝格、 AECOM、 HOK 等 全球顶尖咨询机构建立长期的战略合作关系， 确保各项目在战略规划和设计理念层面汇聚全球智慧；同时，深入研究城市发展需求，以 “幸福 12+4+1”标准城市配套体系为起点，围绕产品体系，构建城市核心区，全面满足城 市功能要求，无缝对接社区居住生活需求。 2.5.4 产业促进 公司凭借产业协同、产业创新、产业金融、产业服务四大促进平台，推动产业转移、 产业整合和产业孵化，促使各类产业要素在区域集聚，逐步形成产业链和产业集群，并向 价值链的高端延伸，实现产业的可持续发展。报告期内，公司与中国航天科技集团签约打 造固安航天科技产业园 ，与

30、中国联合航空有限公司签约打造国际临空经济区，同时全面推 进固安肽谷生物科学园建设，为区域产业升级树立示范标杆。 2.5.5 城市运营 公司通过综合运营和城市营销对城市资源进行整合、优化、创新，实现城市资源增殖 和城市发展最优化。以固安工业园区为例，报告期内在综合运营方面新规划展馆、福朋酒 店相继投入使用，创业大厦的主体完工，幸福学校规划完成；在城市营销方面，园区十周 年高峰会议、嘉年华、文艺庆典相继举办，进一步推动了区域发展，展现了区域发展魅力。 2.5.6 资金保障 公司采用市场化手段，综合运用银行、信托、基金等 多个融资渠道，与国内各大商业 银行、国家开发银行等政策性银行和信托基金建立了稳

31、定的信贷合作关系，为产业新城和 城市产业综合体建设提供有力的资金保障。 2.6 华夏幸福的盈利模式分析 华夏幸福基业股份有限公司 第 11 页 共 74 页 Sunshine 作品 华夏幸福的收入来源主要有三部分：土地整理与基建、招商引资和园区住宅销售。 2012 年末，华夏幸福的毛利率达到 39.65%，同时公司园区收益具有现金流稳定和长期性收益特 征。从毛利结构来看， 2012 年华夏幸福的园区相关业务占 42%，园区住宅开发占 50%，城 市地产占 5%。 1、土地整理与基建：按照审计后所产生费用与 政府 110结算、委托关联公司建设的 低成本、高利润； 2、招商引资：当地政府以落地投资

32、额的 45进行返还，综合毛利率达到 40-50， 净利率在 25左右； 3、地产销售：两类地产收入，分别为普通经营性地产开发销售收入、安臵保障房回 购收入。通过产业新城模式低价获取项目土地，地产销售净利率维持在 15-20之间，或 者保障安臵房通过垫资代建后的回购收入； 4、土地增值收益：低价获得的土地，逐渐周边成熟后产生的溢价； 5、开发成本收益：因承担了园区整体建设，使得能优先建设项目周边公共景观、配 套等，便于化外景 为内景，降低成本； 6、融资成本收益：对于旧城改造项目、城市基建项目等，便于以更低的成本进行多 渠道融资，并且该操作模式具有创新性、可复制性，在资本市场上极受欢迎，可以充分

33、发 挥财务杠杆； 7、 C2C 模式收益：成熟的产业园建设经验及运营能力，可以为大型企业提供产业园建 图 2-1 华夏幸福 2012 年各项业务毛利 图 2-2 华夏幸福 2012 年各项毛利占比 华夏幸福基业股份有限公司 第 12 页 共 74 页 Sunshine 作品 设相关业务，例如与中国航天科技集团签约打造固安航天科技产业园，与中国联合航空有 限公司签约打造国际临空经济区，同时全面推进固安肽谷生物科学园建设，为区域产业升 级树立示范标杆。 公司的成本构成主要包括：园区的一级开发整理，在实现土地出让收益和招 商收益之 前，基本上都靠垫资操作，一般每年开发 1 平方公里，成本约 5 亿。

34、 1、土地整理与基建：通过对园区分块开发，先期大约需投入 5 亿元左右，其中 1-2 亿元用于土地整理，其他用于基础设施建设、核心区建设； 2、招商引资：团队建设管理成本及相关投入，通过拥有 500 余人的专业招商团队和 横跨多个行业的企业客户数据库开展产业招商工作； 3、住宅开发：商品房开发的相关成本、保障安臵房的垫资建设成本； 4、财务成本：前期垫付的资金每年的财务成本。 / 华夏幸福基业股份有限公司 第 13 页 共 74 页 Sunshine 作品 3 华夏幸福资产负债表分析 3.1 资产负债表总体分析 2 7 5 . 8 0 4 3 1 . 9 3 6 2 5 . 1 1 2 3 5

35、 . 7 1 3 8 2 . 3 5 5 6 0 . 2 4 4 0 . 0 9 4 9 . 5 9 6 4 . 8 7 0 100 200 300 400 500 600 700 2011 年 2012 年 2013 年 资产、负债、所有者权益变动情况 资产总额 负债总额 所有者权益总额 图 3-1 华夏幸福资产负债所有者权益变动分析 由 图 3-1 可以看出，华夏幸福近三年资产和负债都有大幅的增长，所有者权益平稳中 略有上升。而且资产绝大部分来自于负债，所有者权益所占份额很少。具体数据如下表， 2012 年较 2011 年资产增长了 156.14 亿元，幅度高达 56.61%，负债增长 1

36、46.64 亿元，增 幅为 62.21%。 2013 年与 2012 年的数据进行比较，发现增长率有所放缓，这是由于 2013 年年报尚未颁布，我们使用的是 2013 年第三季度的季报，所以比较不甚准确。 表 3-1 华夏幸福资产负债所有者权益变动分析 会计期间 2011-12-31 2012-12-31 2013-09-30 2012 年 2013 年 差异额 差异率 差异额 差异率 资产总计 275.80 431.93 625.11 156.14 56.61% 193.18 44.72% 负债合计 235.71 382.35 560.24 146.64 62.21% 177.90 46.5

37、3% 所有者权益合计 40.09 49.59 64.87 9.50 23.69% 15.28 30.82% 3.2 对资产的分析 首先，从资产情况来看，华夏幸福的流动资产占绝对比例，非流动资产比重相对较小， 说明华夏幸福资产的流动性较好。近三年，资产的增加主要由流动资产的增加贡献。 2012 年较 2011 年，流动资产与资产总计增幅均达到 56%，而非流动资产也有 46.22%的增长 。 华夏幸福基业股份有限公司 第 14 页 共 74 页 Sunshine 作品 2013 年 9 月与 2012 年全年的数据进行比较，流动资产与资产总计均有 40%以上的增幅， 而非流动资产更是增长了 94

38、.36%。 2 6 7 . 1 2 4 1 9 . 2 4 6 0 0 . 4 4 8 . 6 8 1 2 . 7 0 2 4 . 6 8 2 7 5 . 8 0 4 3 1 . 9 3 6 2 5 . 1 1 0 100 200 300 400 500 600 700 2011 年 2012 年 2013 年 流动资产与非流动资产变动情况 流动资产合计 非流动资产合计 资产总计 图 3-2 华夏幸福流动资产和非流动资产变动情况 表 3-2 华夏幸福流动资产和非流动资产变化情况 会计期间 2011-12-31 2012-12-31 2013-09-30 2012 年 2013 年 差 异额 差

39、异率 差异额 差异率 流动资产合计 267.12 419.24 600.44 152.12 56.95% 181.20 43.22% 非流动资产合计 8.68 12.70 24.68 4.01 46.22% 11.98 94.36% 资产总计 275.80 431.93 625.11 156.14 56.61% 193.18 44.72% 3.2.1 流动资产的水平和垂直分析 表 3-3 华夏幸福流动资产的水平分析和垂直分析 水平分析 垂直分析 项目 2012 年 2013 年 2011-12-31 2012-12-31 2013-09-30 差异额 差异率 差异额 差异率 货币资金 19.8

40、2 55.46% 44.70 80.46% 12.96% 12.86% 16.04% 应收票据净额 0.01 -0.01 -100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 应收账款净额 11.06 361.85% 2.35 16.68% 1.11% 3.27% 2.63% 预付款项净额 -2.06 -13.69% 11.56 88.92% 5.46% 3.01% 3.93% 其他应收款净额 7.15 108.24% 3.53 25.65% 2.39% 3.18% 2.76% 存货净额 116.15 56.21% 119.06 36.88% 74.93% 74.73% 70.69% 流动资产

41、合计 152.12 56.95% 181.20 43.22% 96.85% 97.06% 96.05% 再进一步对流动资产进行剖析，我们可以发现 ，存货在总资产中的比重均在 70%以上， 华夏幸福基业股份有限公司 第 15 页 共 74 页 Sunshine 作品 所以说，存货的变动影响着流动资产的变动，也影响着总资产的变动。 2012 年存货增幅 56.21%。其原因有二，一是公司开发园区是的土地整理、基础设施建设、工程施工、开发 成本较上年增加引起；另一方面，国家出台的行管房地产调控政策使得房地产企业的销售 压力增大，企业存货出现销售困难。 2013 年 9 月，存货增幅为 36.88%，

42、略低于总资产 44.72% 的增长。 在流动资产中，除了存货比重较大之外，货币资金也十分重要。通过垂直分析可以看 出，货币资金占总资产的比重平稳中略有上升，由不到 13%小幅上升到 16%。 2012 年增加 55.46%， 主要是由于销售收入的收回以及企业融资规模的增加引起。从总体上看，企业货 币资金大幅度增加，说明企业不仅销售能力强劲且企业获现能力也比较强。 2013 年 9 月增 幅尤其明显，更是高达 80.46%。这主要由于短期借款增加所致。 2012 年，应收账款变化较大，增加 11.06 亿元，增幅为 361.85%。 主要原因是 2011 年 9 月通过资产转置方式协议收购浙江国

43、祥，公司主营业务由空调生产变更为对房地产、工 业园区及基础建设投资， 2012 年应收账款的增加主要是由公司新拓展的对 5 个园区进 行产 业新城的开发建设产生的业务结算，其应收账款总额占总应收账款的 97.19%。 3.2.2 非流动资产的水平和垂直分析 表 3-4 华夏幸福非流动资产的水平分析和垂直分析 水平分析 垂直分析 会计期间 2012 年 2013 年 2011-12-31 2012-12-31 2013-09-30 差异额 差异率 差异额 差异率 持有至到期投资净额 -3.42 -100.00% 0.00 1.24% 0.00% 0.00% 长期股权投资净额 -0.01 -5.7

44、3% -0.01 -3.33% 0.07% 0.04% 0.03% 投资性房地产净额 0.45 63.36% 1.05 90.91% 0.26% 0.27% 0.35% 固定资产净额 -0.10 -4.57% 0.21 10.42% 0.78% 0.47% 0.36% 在建工程净额 6.98 7089.78% 8.15 115.12% 0.04% 1.64% 2.44% 无形资产净额 0.43 105.25% 0.93 112.01% 0.15% 0.19% 0.28% 商誉净额 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 长期待摊费用 -0.02 -38.

45、35% 0.00 8.02% 0.02% 0.01% 0.01% 递延所得税资产 -0.30 -17.87% 0.58 42.85% 0.60% 0.32% 0.31% 其他非流动资产 0.00 1.05 0.00% 0.00% 0.17% 非流动资产合计 4.01 46.22% 11.98 94.36% 3.15% 2.94% 3.95% 华夏幸福基业股份有限公司 第 16 页 共 74 页 Sunshine 作品 由于非流动资产占总资产的比重不大，仅为 3%左右，故不再此一一分析非流动资产中 的具体项目，仅对变动比较大的项目进行原因的简要分析。投资性房地产净额增幅为 63.36%以及 90

46、.91%，这主要是由于大量完工产品不准备销售，而是想要出租，故转入投资 性房地产。在建工程净额 2012 年增幅 7089.78%，这是由于 2011 年在建工程为小数，仅为 0.1 亿元，而近两年大幅增长是由于 酒店及展馆项目等公司自建自用的工程建设支出增加。 无形资产净额增加是由于公司大量置地，土地使用权 增加所致。 3.3 对负债的分析 2 1 3 . 1 0 3 1 9 . 4 8 4 5 1 . 0 3 2 2 . 6 1 6 2 . 8 7 1 0 9 . 2 2 2 3 5 . 7 1 3 8 2 . 3 5 5 6 0 . 2 4 0 100 200 300 400 500 6

47、00 2011 年 2012 年 2013 年 流动负债与非流动负债变动情况 流动负债合计 非流动负债合计 负债合计 图 3-3 华夏幸福流动资产和非流动资产变化情况 表 3-5 华夏幸福流动负债和非流动负债变动分析 会计期间 2011-12-31 2012-12-31 2013-09-30 2012 年 2013 年 差异额 差异率 差异额 差异率 流动负债合计 213.10 319.48 451.03 106.38 49.92% 131.55 41.17% 非流动负债合计 22.61 62.87 109.22 40.26 178.05% 46.35 73.73% 负债合计 235.71 3

48、82.35 560.24 146.64 62.21% 177.90 46.53% 再分析负债，从图 3-2 中我们可以看出，华夏幸福的流动负债和非流动负债均大幅度 增长，而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负债较多，对资金的流动性要 求较高，偿债压力较大，资本成本较高。具体来看， 2012 年较 2011 年流动负债增长了 106.38 亿元，增幅为 49.92%。非流动负债增长了 40.26 亿元，增幅高达 178.05%。 2013 年 9 月， 流动负债和非流动负债均保持了高速的增长。 华夏幸福基业股份有限公司 第 17 页 共 74 页 Sunshine 作品 3.3.1 流动负债的水平和垂直分析 表 3-6 华夏幸福流动负债的水平分析和垂直分析 水平分析 垂直分析 会计期间 2012 年 2013 年 2011-12