第二道红线针对“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

从上图可以看出，“两道红线”将全国数十家规模不同的银行划分为5档，对每一档次都设置了“房地产贷款占比”上限与“个人住房贷款占比”上限。意味着从此开始，银行既不能无限度为房企提供贷款，也不能无限度为个人提供购房贷款。

据了解，目前大部分银行业金融机构符合管理要求，而对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

2

企业降负债 居民降杠杆

防范最大“灰犀牛”

8月份的“三道红线”，11月初的排查房地产信托业务，12月末的“两道红线”，半年内地产融资调控政策频发，很多人都有着这样的疑问，中国房地产行业究竟哪里出了问题？

据中国人民银行2020年11月份发布的第三季度中国货币政策执行报告显示，截至去年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为48.8万亿元，同比增长12.8％。房地产贷款占各项贷款余额的28.8％。其中，个人住房贷款余额为33.7万亿元，同比增长15.6％。

从更宽层面的时间与范围来看，2008年中国的居民杠杆率为仅为18%，而到了2020年末，这个数字翻了三倍多，超过了60%，远超国际平均水平，正在赶超发达国家，增速之快也位居前列。房贷“功不可没”。

一个多月以前，银保监会主席郭树清发表题为《完善现代金融监管体系》的署名文章。他指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

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“两道红线”的背后

企业、城市加速分化

针对房企的 “三道红线”、针对房企、银行和购房者的“两道红线”，表现了政策层面的“方向性、明朗度、持久性”越来越明确。限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，无一不触及抑制房地产泡沫的根源。

但触及泡沫根源的同时，也带来了不同规模房地产企业与不同城市的房地产市场分化加速的效果。

涉房贷款被限制的后果之一，就是整体市场信贷资金配置的变化。

基于风险考量，银行会更热衷于将已经被设限的信贷投放到风险较低的城市。一般而言，大城市由于银行众多、楼市风险较小，房贷利率一般较低；中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大，房贷利率一般过高。对于那些楼市本来就比较冷清的四五线城市，银行不愿意把份额分给它们，这些地区的楼市会更冷。

另外，“两道红线”对于三四线中小银行的贷款限制，会对立足于三四线的中小房企产生较大的影响。

地方中小银行的贷款大客户，无非是三四线城市常见的中小房地产企业，而当贷款规模受限之后，部分中小房企的融资相较于大型房企来说，会承受更重的压力。

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“无增长”时代来临

提升内功永不过时

和郁亮“语不惊人死不休”的特点相似，在今年的跨年演讲之中，易居企业集团CEO丁祖昱提出了“无增长时代”的观点：整个行业将步入无增长时代，从2021年开始，规模房企可能会出现负增长。

一、观念更新，认知到位

首先企业要知道融资不只是代表着借钱，只要是有利于提升自有资金使用效率，有利于降低对外部资金的动作，都可以看做是融资的动作。这也是泛融资的概念而不是传统融资的概念。

二、体系打底，团队保障

首先在狭义的融资体系方面，一定要建设好融资的规模、节奏、结构、标准、决策流程等体系和机制，打实基础。

广义的融资体系方面，则是要建立明确高效的管控体系。首先是高效的运营体系，然后打通投融产销，建立高效的经营节奏控制体系。如果做不到这些，企业有可能出现过于依赖财务性杠杆的现象，增加企业面临的风险。

团队保障方面，全员融资不是所有人都去银行借钱，而是所有的人都要为融资做贡献，创造价值，所有的员工都要为自有资金的使用效率的提升来做贡献，创造价值。

首先企业要在销售端去发力，从某个角度来说，销售也是做融资的，只是钱不是从银行去融，而是从业主以及准业主的手中去融，这种销售回款使用起来最没有风险，而且还不用去还。

三、单项目策略

六、模式创新、升级

柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业联合创始人

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